Na co si dát pozor, než koupíte stavební pozemek?

Tomáš Číhal / / Blog


Než se rozhodnete pořídit vámi vyhlédnutý pozemek, pročtěte si tento soupis důležitých rad.

Pokud jste se stejně jako já s mojí rodinou rozhodli vybudovat nový domov na zelené louce, nebo se právě o této variantě rozhodujete, myslete dopředu na možná úskalí, které vám mohou cestu za vysněným domovem zkomplikovat.

Pokud již vlastníte vhodný stavební pozemek, který splňuje potřebná právní kritéria pro stavební povolení včetně inženýrských sítí a pro váš typ domu je pozemek vhodný, jistě máte velkou výhodu. Pokud ale pozemek nevlastníte a plánujete jej teprve pořídit, je velmi důležité myslet na základní aspekty, které mimo jiné ovlivňují i hodnotu pozemku i to, zda váš naplánovaný dům bude možné realizovat.

Pokud nemáte neomezený rozpočet, myslete při koupi pozemku na to, že většinou platí pravidlo, že je snazší uzpůsobit dům pozemku, než pozemek domu. Tedy rovinatý pozemek bude z hlediska potřebných terénních úprav méně náročný, než svažitý pozemek.

Níže uvádím hlavní témata, na která je důležité myslet při výběru vhodného pozemku: 

1. Právní stav pozemku

Základní informace naleznete online při nahlížení do katastru nemovitostí. Musíte znát Katastrální území a parcelní číslo, viz http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberParcelu.aspx. Větší detail vám vydají např. na CzechPointu, kde si vyžádáte list vlastnictví. V tomto výpisu je např. evidován detail zástavních práv vůči finančním institucím a banky si při schvalování hypotéky ověřují, že skutečně je pozemek bezpečnou investicí a není zatížen např. nesplaceným úvěrem.

Při rozhodování o koupi pozemku myslete zejména na možné zatížení pozemku, jako jsou věcná břemena (např. dráty vysokého napětí, které mají ochrannou zónu a mohly by negativně ovlivnit umístění domu), či zástavní práva. Nutné je ověřit i to, zda prodávající je skutečně na 100% vlastníkem nemovitosti.

2. Inženýrské sítě

Pod inženýrskými sítěmi se především rozumí zavedení kanalizace odpadních vod, elektřiny, plynu, vodovodu a samotné příjezdové komunikace na pozemek. Vždy si ověřte, že jsou dané inženýrské sítě zkolaudované, bez kolaudace nezískáte stavební povolení.

Osobně řešíme problém s vodou, jelikož bez zavedené vody nebude vydáno stavební povolení na stavbu rodinného domu a obecní vodovod na náš pozemek není ještě dotažen, i když je uveden v územním plánu. Bohužel obec má v územním plánu stavební uzávěru na stavební povolení (vyvrtání) studny. Údajně z důvodu, že příliš nových vrtů snižuje hladinu spodní vody a místní starousedlíci závislí plně na studních mají problém s dostatkem vody. Proto se snažíme o udělení výjimky od obce alespoň do doby, kdy bude i v naší ulici vodovod zaveden, na který se stejně plánujeme v budoucnu připojit.

3. Ověření, že uvažovaný pozemek je stavební

Každá obec vede územní plán a plán rozvoje obce. Velmi dbejte na to, aby na váš vybraný pozemek nebyla vedena stavební uzávěra, či jiná významná omezení. Vždy nahlížejte do aktuálně platného územního plánu. Např. některé obce nedovolují stavět na menších pozemcích. Naše zkušenost je např. ta, že obec má v platném územním plánu, že pozemek musí mít alespoň 1 000 m2 s tím, že je definováno, i kolik pater a maximální výšku uvažovaná stavba může mít, i maximální procentuální zastavitelnost pozemku. Územní plán myslí také na minimální sklon střechy. Určitě si ověřte i to, zda pozemek není v záplavové zóně, kde by mohl nastat problém s pojištěním domu.

4. Potřebné geologické průzkumy pozemku

Pro stavební povolení budete potřebovat hydrogeologický, radonový i samotný geologický průzkum. Určitě se vyplatí obejít sousedy, pokud máte tu možnost a získat počáteční informaci, zda jsou nějaké vážnější problémy. Vesměs ale s tímto nebývá zásadní problém a lze s dnešními technologiemi řešit kvalitní odizolování – od spodní vody, i od radonu. A jelikož máme to štěstí, že litosférické desky do naší země nezasahují, tedy nehrozí ani vážnější zemětřesení, není třeba projektovat ani odolnější nosné konstrukce.

5. Žádost o územně plánovací informaci

Pokud pozemek pořizujete např. s pomocí hypotéky, banka tuto žádost o územně plánovací informaci bude s vysokou pravděpodobností vyžadovat. Ač se může zdát, že jde o zbytečnost, jde především o vaši jistotu, že dům, který máte v plánu stavět, stavební úřad, pod který váš pozemek spadá, povolí. Proto se stavebním úřadem konzultujte pokud možno co nejpřesnější podobu domu a požadujte písemnou formální odpověď ještě před tím, že budete podepisovat případnou kupní smlouvu.

6. Samotná koupě pozemku

Samotné finále, je jistě smluvně ošetřená koupě pozemku. Zde se vyplatí smlouvu připravit s realitní kanceláří, či vámi vybraným právním zástupcem, který má zkušenosti s podobným typem smluv. Myslete i na to, že od listopadu 2016 se daň z nabytí nemovitosti vztahuje na kupujícího. To znamená, že právě vy budete podávat daňové přiznání. Daň se odvíjí buď z kupní ceny, nebo se stanoví dle směrné hodnoty. Daň je ve výši 4% a vypočítává se vždy z vyšší částky. Tedy pokud vám vyjde pro daný pozemek směrná hodnota např. 1 400 000 Kč, ale pozemek jste koupili za 1 800 000 Kč, vypočítají se 4% s vyšší částky, tedy té, kterou máte uvedenou v kupní smlouvě. Lhůta na podání daňového přiznání se protahuje o tři měsíce následující po konci měsíce, ve kterém k zápisu do katastru došlo.

Odkaz pro určení směrné hodnoty pozemku - http://smernahodnota.financnisprava.cz/2016/pozemek/ 

Aspektů, které je při koupi pozemku třeba zvažovat je samozřejmě více. Cena za 1 m2 stavebního pozemku se výrazně odlišuje dle lokalit a je již jen na vás, jaké jsou vaše finanční možnosti. Zvažujte ale i to, zda vámi postavený dům bude případně prodejný alespoň za cenu, kterou vás s pozemkem stál.

Tomáš Číhal
Uživatel
Sdílejte:
Témata článku:
pozemekstavba

Zaujaly vás naše články a chcete zůstat v obraze?

Přihlaste se k odběru novinek!


Přidejte svůj komentář.




Být registrovaný je lepší. Staňte se součástí komunity Bydlíme s Filipem a získejte výhody registrovaných uživatelů, registrujte se zde.